老师的丝袜诱惑,极品大奶,66人体,极品美軳人人体,gogo37p女人艺术摄影,美女艺术,综合自拍亚洲综合图区美腿丝袜

　加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，是各級政府積極推進(jìn)的一項(xiàng)重點(diǎn)工程，也是政府政績的一個(gè)重要體現(xiàn)。城市片區(qū)開發(fā)建設(shè)是城鎮(zhèn)化建設(shè)的具體步驟，在于把城市發(fā)展規(guī)劃變成一個(gè)個(gè)具體的片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。在片區(qū)開發(fā)中，政府一般會(huì)授權(quán)政府平臺公司來承擔(dān)具體的投資建設(shè)任務(wù)，但單靠政府平臺公司難以完成一個(gè)片區(qū)的大額持續(xù)投資，一般會(huì)尋找社會(huì)資本方進(jìn)行合作，本文就城市片區(qū)開發(fā)中政府平臺公司與社會(huì)資本方的合作需要注意的事項(xiàng)，提出建議如下：
　　一、獲得政府合規(guī)授權(quán)，清晰雙方的責(zé)權(quán)利
　　政府授權(quán)有關(guān)部門以合法的文書形式，進(jìn)一步清晰政府平臺公司與政府在片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，對征遷安置的協(xié)調(diào)運(yùn)作、土地出讓資金的運(yùn)作路徑、收益問題，形成清晰的約定，做到有據(jù)可循，合法合規(guī)獲得政府授權(quán)，成為土地一級整理和開發(fā)建設(shè)的合法承載主體。土地儲(chǔ)備整理有具備資格的主體承擔(dān)，一般是土地儲(chǔ)備中心，由其將土地一級整理開發(fā)授權(quán)給政府平臺公司。
　　二、選擇合適的社會(huì)資本方
　　結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際需要，按照社會(huì)資本方承擔(dān)不同的職能和需要，梳理選擇社會(huì)資本方需要考慮的因素，制定選擇社會(huì)資本方的標(biāo)準(zhǔn)和條件，為招標(biāo)奠定基礎(chǔ)。
　　社會(huì)資本方選擇要考慮以下因素：
　　1、項(xiàng)目實(shí)施職能的需要。項(xiàng)目實(shí)施中根據(jù)需要來選擇社會(huì)資本方，如融資需要還是施工需要，不同的職能需求就要選擇不同的社會(huì)資本方。
　　2、考慮股權(quán)設(shè)計(jì)需要。如果政府平臺公司要想對項(xiàng)目公司合并報(bào)表，就必須考慮分拆社會(huì)資本方，平臺公司成為第一大股東，實(shí)現(xiàn)合并報(bào)表。
　　3、考慮政府平臺公司與社會(huì)資本方門當(dāng)戶對。有些政府平臺公司選擇社會(huì)資本方追求高大上、攀高枝，沒有考慮條件與需求的匹配對等，一味攀高求大，難以實(shí)現(xiàn)長久合作。
　　4、忌選擇央企或大企業(yè)集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或掛靠機(jī)構(gòu)，因?yàn)檠肫蠓爆嵉膶徟绦蚧驋炜繂挝坏膶徟y，導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)施中出現(xiàn)諸多問題，導(dǎo)致合租終止，難以持續(xù)。
　　5、忌選擇政府領(lǐng)導(dǎo)推薦的社會(huì)資本方或當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)資本方，人情因素多、干擾因素多，在項(xiàng)目實(shí)施中麻煩多、難過人情關(guān)。
　　6、通過公開招標(biāo)選擇社會(huì)資本方。要重點(diǎn)關(guān)注社會(huì)資本方的籌資能力、項(xiàng)目建設(shè)組織運(yùn)作能力，確定社會(huì)資本方的合理收益，做到合作長久。
　　三、組建項(xiàng)目公司
　　設(shè)計(jì)股權(quán)結(jié)構(gòu)，起草投資合作協(xié)議、公司章程，清晰政府平臺公司與社會(huì)資本方的責(zé)權(quán)利，及出資比例，明確出資各方在項(xiàng)目合作方中的作用和重大事項(xiàng)的決策權(quán)；完成工商注冊。
　　做好項(xiàng)目公司股權(quán)設(shè)計(jì)，考慮政府平臺公司合并報(bào)表，做大規(guī)模的需求。
　　四、建立制定有效可行的籌融資機(jī)制
根據(jù)目前國家的金融政策和相關(guān)政策規(guī)定，首先要與金融機(jī)構(gòu)結(jié)合，在現(xiàn)有條件下整合資源，充分利用好土地，可經(jīng)營性資產(chǎn)資源，擴(kuò)大資金來源。政府財(cái)政、平臺公司、社會(huì)資本三方通力合作，通過貸款、發(fā)債、證券，爭取政策補(bǔ)助等多種方式融資，保障片區(qū)建設(shè)資金需求，同時(shí)把握債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
短期看，銀行融資滿足眼下需求，但成本較高。長遠(yuǎn)看，要尋求國開行、發(fā)展銀行等融資，成本低。
城市片區(qū)開發(fā)中政府平臺公司與社會(huì)資本方合作實(shí)操錦囊
　　五、科學(xué)規(guī)劃，先算后做，滾動(dòng)發(fā)展，良性循環(huán)
　　1、依據(jù)融資計(jì)劃編制項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。社會(huì)資本方設(shè)計(jì)融資方案，通過多渠道融資，籌措資金，依據(jù)資金籌措計(jì)劃，編制項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)規(guī)劃。如基礎(chǔ)設(shè)施、征地拆遷、居民安置、土地開發(fā)及政府交辦公益公共設(shè)施的代建業(yè)務(wù)、形成高中低項(xiàng)目收益合理搭配，實(shí)現(xiàn)收益最大化。
　　2、測算投資收益。分類別對項(xiàng)目開發(fā)中的投資收益進(jìn)行可行性分析研究，提高區(qū)域內(nèi)資產(chǎn)資源經(jīng)營收益，做到先算后做，實(shí)現(xiàn)片區(qū)開發(fā)整體收支平衡的目標(biāo)。土地一級開發(fā)的收益比較固定，如北京一般在8%。土地二級開發(fā)收益較高，可以考慮先拿土地再尋找開發(fā)商合作，賺取高額收益。
　　3、按照輕重緩急的原則，組織實(shí)施開發(fā)計(jì)劃，滾動(dòng)發(fā)展。結(jié)合規(guī)劃和政府需求，指導(dǎo)編制項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，以較少的合理投入，做到整理一塊，交付一塊，出讓一塊，統(tǒng)籌兼顧，有序合理開發(fā)，關(guān)注現(xiàn)金流，見到回頭錢，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，提高資金周轉(zhuǎn)效率。
　　4、在項(xiàng)目實(shí)施中，約定政府需要承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)，如項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建手續(xù)的辦理，政府平臺公司要主導(dǎo)辦理，加快速度。
　　城市片區(qū)開發(fā)中政府平臺公司與社會(huì)資本方合作實(shí)操錦囊
　　六、規(guī)劃社會(huì)資本方退出安排
　　規(guī)劃社會(huì)資本方退出的條件和考核機(jī)制；規(guī)劃項(xiàng)目公司清算的安排；代建項(xiàng)目的移交事項(xiàng)的約定。
　　有的政府看到社會(huì)資本方賺錢，會(huì)患上“紅眼病”，往往不能保證社會(huì)資本方的收益，這是需要約定政府違約的補(bǔ)償機(jī)制，需要提前約定。
　　七、項(xiàng)目實(shí)施落地保證措施
　　為了項(xiàng)目落地實(shí)施，需要政府出臺以下措施：
　　1、一把手重視，政府成立專門的開發(fā)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)
　　成立以書記為指揮長，由財(cái)政、土地、規(guī)劃、環(huán)保、住建、發(fā)改、新城所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)等部門和人員參加的工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立例會(huì)工作制度，及時(shí)協(xié)調(diào)推進(jìn)中的問題。
　　2、成立拆遷安置指揮部
　　政府出臺統(tǒng)一拆遷安置政策和標(biāo)準(zhǔn)，拆遷指揮部協(xié)調(diào)解決拆遷安置中的問題和矛盾，保證土地一級開發(fā)整理項(xiàng)目的順利推進(jìn)。
3、政府相關(guān)政策支持
梳理開發(fā)中需要政府出臺的相關(guān)政策，支持政府平臺公司做大規(guī)模，使政府平臺公司成為自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧、服務(wù)政府的國資平臺，為政府解憂和經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。
　　八、政府應(yīng)關(guān)注的問題
　　城市片區(qū)開發(fā)中政府平臺公司與社會(huì)資本方合作實(shí)操錦囊
　　1、政府政策的連貫性，總的政策規(guī)劃確定后，不應(yīng)因政府換屆而改變。
　　2、政府對土地使用出讓的控制，適時(shí)調(diào)整供地計(jì)劃和土地出讓劃撥價(jià)格。
　　3、各相關(guān)職能部門的支持和配合是區(qū)域綜合開發(fā)實(shí)施的關(guān)鍵，政府要統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)。
　　4、片區(qū)開發(fā)的功能定位，配套的招商引資，產(chǎn)業(yè)入住，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和規(guī)模形成，保證預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
　　5、引導(dǎo)當(dāng)?shù)鼐用癖镜鼐蜆I(yè)，建立引導(dǎo)培訓(xùn)機(jī)制，及時(shí)化解居民民生問題和就業(yè)矛盾。
　　6、保護(hù)建設(shè)投資者的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的建設(shè)環(huán)境，解決當(dāng)?shù)嘏c項(xiàng)目建設(shè)之間的關(guān)系和矛盾，建立誠信，為片區(qū)開發(fā)建立和諧的外部環(huán)境。